不動産収益シミュレーション:はじめに
 少子高齢化を反映して、日本では2006年に人口のピークを迎えました。今後は人口減少の時代に入るわけですが、人口が減るということは、不動産の需要は日本全体としては将来減少していく可能性があります。とはいえ、一概に不動産投資が今後は有望な投資ではないと考えるのは早計。このサイトでは、不動産のメリット・デメリットについて整理しています。

不動産の収益モデル

 - 現金で購入するよりも、ローンを組むケースが圧倒的に多い。
最近、資産を持たない個人でも不動産投資を始める人が増えています。多くの人がローンを組んで不動産を購入しますが、賃貸収入をローン返済額で賄うというところが注目すべきところです。
 

 - 不動産の収入と支出
 ・収入:賃貸収入と、節税効果
 ・支出:ローン支払いと維持管理費

 収入は、基本的に賃貸収入、支出はローン支払いと管理費となります。

 理想的には、家賃収入>ローン支払い+管理費 となれば、自分の支出を伴わずに、マンションと言う資産を手に入れることができ、これが資産を持たない人でも参入できる不動産投資のモデルです。
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不動産収益シミュレーション

物件の購入額* 円のうち
頭金(円)* 円支払い、残りをローンにします。
ローンの利率(年)* %(固定)で
返済期間を* 年とします。
物件想定利回りを* %とします。
※物件の購入額に対する不動産所得の割合。通常は4〜10%。
1回の支払額は 円になります。
1回の賃貸収入は 円になります。
月々の収益は 円になります。

不動産投資の妙味”節税効果

不動産の収入は、基本的に賃貸収入、支出はローン支払いと管理費となりますが、収入面では”節税効果”も見逃せません。
 不動産は、会計的には年々価値が低下します。減価償却費と言われるものです。減価償却費は、建物の購入時の価格を47年(鉄筋マンションの場合)で割った額に対応し、この分を見かけ上の支出として計上することができます。
 減価償却費の特徴は、会計上の支出となるものの、キャッシュフロー的には支出を伴わないことです。つまり、減価償却費を含めた不動産投資が赤字でも、実際のキャッシュフローは黒字とすることができるのです。
 不動産投資が赤字になれば、支払う所得税・住民税もより少なくてすみます。これが”節税効果”といわれるものです。
 以下のページでは、現在の年収と購入する物件の条件から、節税額のシミュレーションができます。

節税効果シミュレーション

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