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1/21/2007

給与所得控除額


給与所得控除とは、給与所得者であるサラリーマンの必要経費のようなもの。給与所得の金額は、給与等の収入金額から給与所得控除額を差し引いて算出します。

給与所得=給与収入-給与所得控除額

この給与所得が、所得税・住民税を算出するベースとなります。税金は、企業で言えば"利益"から算出されます。サラリーマンの場合は、会社から支払われる給料から仕事のための費用(交通費など)が発生するため、給与収入=利益とはなりません。

サラリーマンの必要経費という位置づけで、給与収入の一部を控除した額(利益)に対して税金を課税するということです。

この給与所得控除額は、給与等の収入金額に応じて、図のように計算されます。

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1/08/2007

表面利回り

表面利回りとは、家賃収入を投資金額で割ったものです。

表面利回り=年間賃料収入÷販売価格×100%

この表面利回りは、収益力を大まかに捉えるためには、大変便利な指標です。ただし、表面利回りはあくまでもその物件を購入した時点での単年度の指標でしかないので注意が必要です。その後いつまで、その表面利回りが維持できるかは、表面利回りを見ただけでは分かりません。また将来の売却を視野に入れている場合には、その時点での売却価格を想定することも大切ですが、表面利回りからはそのような全体像は把握できません。

対する実質利回りは、家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金などを引いた額を、投資金額で割ったものです。例えば、1億円の物件で年間収入が800万円あれば表面利回りは8%になります。しかし、管理費用や修繕費、固定資産税などの支出が160万円あるとすると年間収支は640万円となり、実質利回りは6.4%となるのです。当然、この管理費用は物件によって異なります。ですから正確な収益力を判断するためには、実質利回りを基準にしていく必要があります。

【参考資料:アパコム(http://www.apacom.jp/nyumon/rimawari.html)】

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1/07/2007

基礎控除

 所得税額・住民税額の計算をする場合に、すべての納税者が、総所得金額などから差し引くことができる控除があります。これを、基礎控除といいます。

 基礎控除は、他の控除のように一定の要件に該当する場合に控除するというものではなく、すべての納税者が無条件に適用できるものです。

 基礎控除の金額は、所得税に対して38万円、住民税に対して33万円です。

所得税・住民税の納税額は、以下の流れで求めます。

1. 支払い金額(給料で支払われた額)から、給与所得控除額を引く。これが所得金額。
 (支払額から必要経費を除くという意味合いです。)
2. 所得金額から、基礎控除・社会保険控除・生命保険控除・損害保険控除・・・を引く。これが課税所得金額。
3. 課税所得金額に対して、所得税・住民税の税率をかけて所得税・住民税を算出する。

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固定資産税

不動産の固定資産税とは、地方税(市町村税)で1月1日現在の不動産(土地・建物)の所有者(固定資産税課税台帳に登録されている人)に課税される税金です。

税率は以下の通りです。

固定資産税 = 課税標準額 x 0.014
都市計画税 = 課税標準額 x 0.003

課税標準額とは、固定資産に対する評価額のことで、固定資産の評価は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」にもとづき、賦課期日現在の価格を固定資産課税台帳に登録します。

住宅用地については固定資産税と都市計画税の負担を軽減するため、課税標準を低く抑える特例が設けられています。

小規模住宅用地(1戸につき床面積が200平方メートル以下)
- 固定資産税の課税標準・・・評価額 x 1/6
- 都市計画税の課税標準・・・評価額 x 1/3

一般の住宅用地住宅(1戸につき床面積が200平方メートル以上)
- 固定資産税の課税標準・・・評価額 x 1/3
- 都市計画税の課税標準・・・評価額 x 2/3

また、これ以外にも新築住宅に対する特例等、様々な優遇税率の適用がありますが、それらについては適宜追加していくことにします。



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