不動産投資のリスクと対処法:はじめに
 不動産投資は、多額のローンを長期間かかって返すという投資(のサラリーマンの場合)ですので、簡単には撤退できないことがリスクと言えます。また、空室リスク、家賃下落リスク、価値下落リスク、流動性リスク、金利上昇リスクなど考慮しておくポイントがいくつかあります。ただ、これらのポイントの多くは事前に回避できることでもあります。不動産投資の側面をよく理解することが不安点を解消し、安心して運営するためのポイントです。

ローン金利上昇リスクと対処方法

キャッシュフローをプラスにするには、
ローン支払い+管理費+税金<賃貸収入+節税効果
の数式を成り立たせる必要があります。
 ローン金利の上昇は、月々の支払いが増額されるため不動産投資をキャッシュフローがプラスの状態で運営するためには重要なポイントです。ローン金利には、変動金利・固定金利の2種類があります。変動金利は、景気変動と共にローン金利が上下する一方、固定金利はローン期間中は金利は変わりません。一般的には、変動金利よりも固定金利が相対的に高いのが普通ですので、変動金利にした方がトータルの支払額が少なくてすむ可能性があります。
 現在は、低金利ですが今後は金利が徐々に上昇していく可能性が高いといわれていますが、ポイントは
物件の収益率>ローン金利
となる条件の物件を探すこと。ローン金利の平均が4%とすると、物件の収益率が5%以上の物件を選んでおけば、理論上は常にプラスのキャッシュフローが入ってくる計算になります。
 なお、ローン金利が上昇したと言っても一概に悲観することはありません。金利が上昇するということは、インフレ、つまり物件価格が上昇するという効果もありますし、物件の建物部分の金利は経費として計上できるため、節税効果が高くなるという側面があるからです。
節税効果シミュレーション
 繰り返しますが、物件購入時に物件の収益率>ローン金利となる物件にしか投資先として選ばないことで金利上昇リスクを低くすることができます。


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