不動産投資の現状:はじめに
 2006年に人口減少社会に転じた日本。人口の減少は、普通に考えると不動産のニーズ減少を意味しますが、だからと言って不動産投資はダメとは限りません。ここでは不動産のメリット・デメリットについて整理しています。

不動産の現状分析

先日の日経新聞で紹介されていた2030年の人口分布予測を見ると、首都圏では人口はむしろ若干増加(1,2%程度)とのこと。逆に、地方都市では2割も減少するところがあります。この結果から、一概に人口減少時代だからと言って不動産投資はだめと結論付けることはありません。要は、如何に不動産投資のポイントである”立地条件”を抑えることが重要な要素と言えます。

不動産のメリット

 - 税金の節税効果の大きさ
  不動産投資のポイントは、不動産という資産の老朽化の部分、すなわち "減価償却費"が大きな役割を果たしています。

 資産は、年々老朽化などで、価値が減少します。会計上では、その価値の目減り分を損失として計上されますが、実際には支出は伴いません。価値が少しずつ減少するからといって、家賃もそうかというとそうではないと言うところがポイントなのです。お金の収支だけ考えれば、資産価値の減少はあくまで”見かけ上の損失”ということになります。ただし、会計上では”減価償却費”という形でマイナス計上できるため、結果的に自分の総収入を減らすことができます。

 例えば、年収が500万で、マンション経営により毎年100万円の見かけの損益を計上できる場合、トータル400万の収入となるわけです。この差額分の税金を、確定申告によって返還することができます。


 節税効果シミュレーション

不動産のリスク

 不動産のリスクとして挙げられるのが以下のポイント。
 - 空室リスク(借りる人が見つからない場合)
 - 家賃下落リスク(需要が低くなり、家賃を下げざるを得ない場合)
 - 価値下落リスク(老朽化、地震、火災・・・)
 - 流動性リスク(売却したいのにできない場合)
 - 金利上昇リスク(ローンの利率が上昇した場合)

 不動産のリスクは、いくつかありますが、
事前に対処法を抑えておくことでリスクを事前に減少させることができます。

 何事でもそうですが
、どんな利益・損失がありえるのか十分理解した上で判断することが大事です。

 不動産のリスクと対処法